Hvor mye kan du låne til bolig?
Hvor mye du kan kjøpe bolig for, avgjøres vanligvis av tre ting: inntekten din, gjelden du allerede har og hvor mye egenkapital du har. Banken ser også på om du tåler høyere rente og vanlige levekostnader.
3 min lesetid · Sist oppdatert
Kort svar: Samlet gjeld kan normalt ikke være høyere enn fem ganger brutto årsinntekt. Boliglånet kan normalt dekke inntil 90 prosent av boligverdien. Banken kan likevel gi deg mindre hvis månedsøkonomien blir for stram.
Inntekten setter en grense for samlet gjeld
Samlet gjeld kan som hovedregel ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Her teller også gjeld du allerede har.
- Brutto årsinntekt: 600 000 kr
- Maksimal samlet gjeld: 3 000 000 kr
- Studielån og annen gjeld: 200 000 kr
- Mulig nytt boliglån etter femgangersregelen: 2 800 000 kr
Egenkapitalen setter en annen grense
Et vanlig boliglån kan normalt dekke inntil 90 prosent av boligverdien. Det betyr at du vanligvis må ha minst 10 prosent egenkapital.
Har du 400 000 kroner i tilgjengelig egenkapital, kan det isolert sett være nok til 10 prosent av en bolig til 4 millioner kroner.
Kjøpskostnader kommer i tillegg. For en selveier må du normalt også regne med dokumentavgift og tinglysingsgebyrer. Derfor kan ikke nødvendigvis hele egenkapitalen brukes som 10 prosent av kjøpesummen.
Banken bruker grensen som gir lavest kjøpesum
Med 600 000 kroner i lønn, 200 000 kroner i annen gjeld og 400 000 kroner i egenkapital får vi:
- Mulig nytt boliglån: 2 800 000 kr
- Egenkapital: 400 000 kr
- Mulig kjøpesum ut fra inntekt og gjeld: 3 200 000 kr
- Mulig kjøpesum ut fra 10 prosent egenkapital: 4 000 000 kr før kjøpskostnader
Banken ser også på månedsøkonomien
Fem ganger inntekt er en øvre grense, ikke et løfte. Banken skal kontrollere at du fortsatt har penger til normale utgifter når renten settes til minst 7 prosent eller 3 prosentpoeng over dagens nivå.
- Inntekt etter skatt
- Renter og avdrag på all gjeld
- Barn og andre faste utgifter
- Kredittkort og kredittrammer
- Fellesgjeld
- Om inntekten er stabil og dokumenterbar
Bør du betale ned gjeld eller beholde egenkapitalen?
Det kommer an på hva som begrenser deg.
Mangler du egenkapital, kan det være viktig å beholde penger på konto frem mot boligkjøpet. Begrenses du av samlet gjeld eller høye månedsutgifter, kan nedbetaling hjelpe. Dyr forbruksgjeld bør normalt ryddes bort før boligkjøpet. Billig gjeld som studielån må vurderes sammen med banken.
Betaler du 100 000 kroner av gjelden med 100 000 kroner fra egenkapitalen, får du omtrent 100 000 kroner mer i lånerom, men samtidig 100 000 kroner mindre å legge inn i boligen. Når inntektsgrensen er problemet, kan maksimal kjøpesum derfor bli omtrent uendret. Betjeningsevnen kan likevel bli bedre.
Regn først ut fem ganger inntekt og trekk fra annen gjeld. Legg deretter til egenkapitalen du faktisk kan bruke etter kjøpskostnader. Til slutt må banken kontrollere at du tåler renter og vanlige utgifter.
Kilder
Innholdet er veiledende og erstatter ikke individuell økonomisk rådgivning. Regler og produkter kan endres: sjekk alltid med bank eller Skatteetaten for oppdatert informasjon.