Utleiebolig-kalkulator

Se om leieinntekten dekker lån og driftskostnader, hva du tjener på egenkapitalen, og få en vurdering med fordeler, ulemper og risiko. Bolig vs. fond viser ofte sterk effekt fordi du er gearet med lån — både oppside og nedsiden forsterkes.

Tallene lagres lokalt i nettleseren mens du jobber.

Forenklet visning uten skatt på fondsgevinst.

Boligen

Kjøpesum, egenkapital og kjøpskostnader som kjøper betaler. Meglerhonorar er selgers kostnad og er ikke med.

BoligtypeDokumentavgift 2,5 % av kjøpesum

KjøpesumTotal pris for boligen

EgenkapitalPenger du legger inn selv (ikke lån)

DokumentavgiftBeregnes automatisk (2,5 % av kjøpesum). Du kan overstyre.

TinglysingTinglysing av skjøte og pantedokument som kjøper betaler

Kjøpskostnader for kjøper: 77 000 kr

Dokumentavgift 75 000 kr · tinglysing 2 000 kr. Meglerhonorar er ikke med.

Finansiering

Annuitetslån med månedlige terminer. Renten kan du endre selv; kalkulatoren antar den er uendret gjennom perioden.

Nominell renteÅrlig rente i prosent

NedbetalingstidAntall år

Leie

Månedlig leieinntektKontraktsleie før tomgang

Tomgang per årMåneder uten leietaker (0,5 ≈ 2 uker, 1 ≈ 1 måned)

Tilsvarer ca. 18 dager uten leieinntekt per år.

Jeg bor i mer enn halvparten av boligenHybel, etasje eller rom du leier ut. Ikke ren utleiebolig. Vurderingen tilpasses deretter.

Månedlige driftskostnader

Felleskostnader

Forsikring

VedlikeholdSett av til reparasjoner og slitasje

Kommunale avgifter / eiendomsskatt

ForvaltningshonorarValgfritt

Skattesats på leieoverskuddForenklet 2026: 22 %. Renter trekkes fra leieinntekt før skatt, ikke mot annen inntekt.

Langsiktig sammenligning

Sammenlign nettoformue i bolig med å plassere egenkapitalen i fond. Salgskostnader trekkes fra boligverdien.

Forventet prisvekst boligÅrlig verdistigning i prosent

Forventet fondsavkastningÅrlig avkastning på globalt indeksfond (f.eks. 7 %)

SammenligningsperiodeAntall år frem i tid

SalgskostnaderProsent av salgspris. Selger betaler normalt megler og markedsføring.

Leien dekker ikke alt

−4 138 kr/mnd

Du må fylle på ca. 4 138 kr/mnd. Etter skatt: −4 138 kr/mnd

Nøkkeltall

Brutto leieavk.: 7,2 %
Netto leieavk.: 4,2 %
Kontantavkastning: -7,3 %
Break-even leie: 22 356 kr
Lånebeløp: 2 400 000 kr
Egenkapital inn: 677 000 kr

Månedlig fordeling

Leie (etter tomgang): +17 100 kr
Drift + lån: −21 238 kr

VurderingHøy risiko som ren investering

Fyll inn flere detaljer for en mer presis vurdering av caset ditt.

Fordeler

Brutto leieavkastning på 7,2 % er høy i norsk sammenheng.
Netto leieavkastning på 4,2 % etter driftskostnader er solid.
Avdrag bygger formue over tid. En del av terminbeløpet er sparing, ikke kastet bort.

Ulemper

Negativ kontantstrøm på 4 138 kr/mnd. Du må fylle på fra lønn eller annen sparing.
Break-even-leien (22 356 kr/mnd) er høyere enn markedsleie. Matematikken går ikke opp uten endringer.
Belåningsgrad på 80,0 %. Du er utsatt for renteoppgang og strengere bankkrav.
677 000 kr bundet i én eiendom. Lite diversifisering og treg likviditet ved salg.

Observasjoner

Du må heve leien med ca. 4 356 kr/mnd for å nå break-even.
Omkostninger ved kjøp utgjør 11,4 % av egenkapitalen. Det tar tid å tjene inn disse.
Låneterminen utgjør 86,2 % av leieinntekten etter tomgang.
Driftskostnader utgjør 38,0 % av leieinntekten. Sjekk at vedlikehold er realistisk.
Kontantavkastning på -7,3 % konkurrerer med indeksfond over tid, med mindre arbeid og bredere risiko.

Risiko

Negativ kontantstrøm gjør deg avhengig av fast jobbinntekt. Stress ved jobbtap eller sykdom.
Renteoppgang kan øke terminbeløpet raskere enn du kan heve leien.
Tomgang og leietakerbytte koster tid og penger. Tynn margin tåler det dårlig.
Bolig med leietaker eller svake tall kan være vanskeligere å selge. Færre kjøpere og lavere bud.
Skatteregler, utleiereglar og formuesbeskatning kan endres og påvirke lønnsomheten.

Bolig vs. fond (10 år)

Bolig 1 627 828 kr · Fond 1 360 541 kr · +267 287 kr

Bolig (nettoformue)Fond (kun egenkapital)

At bolig ofte kommer bedre ut enn fond her, skyldes i stor grad giring: du eier hele boligen, men har bare lagt inn egenkapitalen. Lånet forsterker både gevinst og tap. Med 677 000 kr i egenkapital og 2 400 000 kr i lån er du gearet ca. 3,5×. Fondssammenligningen er uten tilsvarende belåning.

Nettoformue bolig: 1 627 828 kr
Fond (egenkapital): 1 360 541 kr
Fond m/ kontantstrøm: 616 597 kr
Årlig avkastning bolig / fond: 9,2 % / 7,2 %

Dette er med / dette er ikke med

Med: forenklet skatt på leieoverskudd, og salgskostnader i den langsiktige sammenligningen.

Ikke med i enkel visning: skatt på fondsgevinst, formueskatt, skatt på boliggevinst ved salg, og renteendringer. Bruk avansert modus for anslag på fondsskatt og rentefradrag. Dette er ikke skatterådgivning.

Beregningen er veiledende. Skatteestimatet er forenklet. I enkel visning inngår ikke skatt på fondsgevinst eller renteendringer. Formueskatt er ikke med. Bruk avansert modus for anslag på skatt på fondsgevinst og rentefradrag mot leieoverskudd. Sjekk tallene med bank og regnskapsfører før du investerer.

Relaterte verktøy

Eie vs. leie-kalkulator (sammenlign kjøp til eget bruk mot å leie)
Rentekalkulator (detaljert låneberegning)
BSU-kalkulator (sparing til egen bolig)