PPenger i Fokus
← Tilbake til verktøy

Utleiebolig-kalkulator

Se om leieinntekten dekker lån og driftskostnader, hva du tjener på egenkapitalen, og få en vurdering med fordeler, ulemper og risiko. Bolig vs. fond viser ofte sterk effekt fordi du er gearet med lån — både oppside og nedsiden forsterkes.

Tallene lagres lokalt i nettleseren mens du jobber.

Boligen

Kjøpesum, egenkapital og engangsomkostninger ved kjøp.

Finansiering

Annuitetslån med månedlige terminer.

Leie

Månedlige driftskostnader

Langsiktig sammenligning

Sammenlign nettoformue i bolig med å plassere egenkapitalen i fond.

Leien dekker ikke alt

−4 138 kr/mnd

Du må fylle på ca. 4 138 kr/mnd. Etter skatt: −4 138 kr/mnd

Nøkkeltall

Brutto leieavk.
7,2 %
Netto leieavk.
4,2 %
Kontantavkastning
-7,6 %
Break-even leie
22 356 kr
Lånebeløp
2 400 000 kr
Egenkapital inn
650 000 kr

Månedlig fordeling

Leie (etter tomgang)
+17 100 kr
Drift + lån
−21 238 kr
VurderingHøy risiko som ren investering

Fyll inn flere detaljer for en mer presis vurdering av caset ditt.

Fyll inn flere detaljer for en mer presis vurdering av caset ditt.

Fordeler

  • Brutto leieavkastning på 7,2 % er høy i norsk sammenheng.
  • Netto leieavkastning på 4,2 % etter driftskostnader er solid.
  • Avdrag bygger formue over tid. En del av terminbeløpet er sparing, ikke kastet bort.

Ulemper

  • Negativ kontantstrøm på 4 138 kr/mnd. Du må fylle på fra lønn eller annen sparing.
  • Break-even-leien (22 356 kr/mnd) er høyere enn markedsleie. Matematikken går ikke opp uten endringer.
  • Belåningsgrad på 80,0 %. Du er utsatt for renteoppgang og strengere bankkrav.
  • 650 000 kr bundet i én eiendom. Lite diversifisering og treg likviditet ved salg.

Observasjoner

  • Du må heve leien med ca. 4 356 kr/mnd for å nå break-even.
  • Låneterminen utgjør 86,2 % av leieinntekten etter tomgang.
  • Driftskostnader utgjør 38,0 % av leieinntekten. Sjekk at vedlikehold er realistisk.
  • Kontantavkastning på -7,6 % konkurrerer med indeksfond over tid, med mindre arbeid og bredere risiko.

Risiko

  • Negativ kontantstrøm gjør deg avhengig av fast jobbinntekt. Stress ved jobbtap eller sykdom.
  • Renteoppgang kan øke terminbeløpet raskere enn du kan heve leien.
  • Tomgang og leietakerbytte koster tid og penger. Tynn margin tåler det dårlig.
  • Bolig med leietaker eller svake tall kan være vanskeligere å selge. Færre kjøpere og lavere bud.
  • Skatteregler, utleiereglar og formuesbeskatning kan endres og påvirke lønnsomheten.

Bolig vs. fond (10 år)

Bolig 1 708 463 kr · Fond 1 306 280 kr · +402 183 kr

0 kr427 116 kr854 232 kr1 281 347 kr1 708 463 kr0 år1 år2 år3 år4 år5 år6 år7 år8 år9 år10 år
Bolig (nettoformue)Fond (kun egenkapital)

At bolig ofte kommer bedre ut enn fond her, skyldes i stor grad giring: du eier hele boligen, men har bare lagt inn egenkapitalen. Lånet forsterker både gevinst og tap. Med 650 000 kr i egenkapital og 2 400 000 kr i lån er du gearet ca. 3,7×. Fondssammenligningen er uten tilsvarende belåning.

Nettoformue bolig
1 708 463 kr
Boligverdi / lån / kontantstrøm4 031 749 kr / −1 803 745 kr / −519 541 kr
Fond (egenkapital)
1 306 280 kr
Fond m/ kontantstrøm
562 336 kr
Årlig avkastning bolig / fond
10,1 % / 7,2 %

Fyll på ca. 519 541 kr totalt i perioden.

Beregningen er veiledende. Skatteestimatet er forenklet. Langsiktig sammenligning inkluderer forventet prisvekst, avdrag og kontantstrøm, men ikke salgskostnader, formueskatt eller renteendringer. Fondssammenligning er forenklet og tar ikke høyde for skatt på fond. Sjekk tallene med bank og regnskapsfører før du investerer.

Relaterte verktøy